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[海外] 房产专家教战手册 聪明进场Foreclosure拍卖屋

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发表于 11/23/2010 02:27:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
一波波房屋次贷与金融危机,释放出许多“Foreclosure取消回赎权”的房产,若想要购屋自住或做投资用,专家认为这类房产不失为理想的选项。但如 何购买?您不可能以$1000买到好房产,即使以低得可笑的价格买到一房产,很可能需要大翻修,这就不会是一个具有经济效益的资产。其次,您可以以折扣价 买到“取消回赎权房产”,但是这需要有一个很强的团队并真正了解市场和费用在回赎权的取消过程中有三个主要阶段,买家能购买房产: (I) 回赎权的取消前期, (II) 拍卖, (III) 银行拥有房地产(REO)。

(I) 回赎权的取消前期



这是房主三次或多次未交房款的阶段,这有时称Lis Pendens (等待诉讼)阶段。买家也许能在这个阶段直接从房主手中买,或通过该房产列在其MLS名单的经纪人购买。(MLS:经纪人用的复式列表服务)。对卖者来 说,与银行收回该房产相比,在取消回赎权前阶段卖的好处是他的信用不会有不利影响。房产无论如何不是他的了。或者在取消回赎权前卖,或者被银行拿走拍卖。 后者,他的信用将严重受损。

,从房主手中买很简单,只要回覆其待售广告即可。定下时间,观看房产并且谈价格。或许唯一的区别是买家也许知道所有者是在取消回赎权前的阶段中(通过一些调查),因而有优势。

也有积极的买家或企业,辨认出在Lis Pendens阶段的房产,找到所有者的联络信息然后直接与所有者联系,虽然所有者未将房产待售。这么做“帮助”了所有者卸下房产包袱,还能获得利润,因此是双赢。陈说他们一般不这么做,因为这时需先处理情绪因素。

另外,房主也可聘用一名不动产经纪人通过MLS销售房产。经纪人也可与银行谈判,银行同意接受比欠款低的付款。它是双赢,因为,假设房产卖 出去了,银行得到钱,房主离开时,无需严重损坏他的信用。例如,买家看了房产,销售经纪人告诉他房主很想卖掉它。如果买家通过公开记录研究了房产,发现房 产在取消回赎权前的阶段,以及欠银行多少钱,买家的谈判筹码增加了。

陈建议如果房产由经纪人销售,就出价买取消回赎权前的房产。原因是与经纪人打交道可有缓冲,因为买家不须直接与感情支配的房主打交道。关键 是要得到取消回赎权前的房产名单(通过县管理人的办公室),然后通过经纪人或房主与市场上待售的房产对上号。这样,买家可以只观看取消回赎权前的房产,还 有谈价钱的有利条件。如果房产还没有被经纪人或屋主销售,陈表示,他不会像许多相关课程建议的那样,去打扰屋主买其取消回赎权前的房产。

(II) 拍卖

房产对公众拍卖,是取消回赎权前阶段之后的阶段。陈伟明说他不推荐在拍卖会买房产。现在,银行从房主手中收回房产。通常,只有有限的机会在 出价前观看准备拍卖的房产。买家也许得到15分钟集体观看拍卖房产,无法详细查看房产的情况。当20个人看同一房产时,买家不会有保密性或时间来估计哪些 需要修理。通常拍卖的房产需要很多修理,因为前所有者可能故意毁坏它,详细估算费用非常重要。然而,买家没有机会来适当的评估这些。

避免拍卖的另一个原因是,赢了的投标者经常是“优胜者的诅咒”的受害者,由于竞争压力而支付太多。在许多人为同一房产出价的拍卖中,有很多 情感和竞争的压力。拍卖造成买家得到一笔好买卖的幻觉,实际上并非如此。陈表示,他经营的投资公司从未在拍卖时买房产,并且不推荐这样做。

(III) 银行拥有的房地产(REO)

如果在拍卖中没人抬高银行的出价,银行最终得到房产。这些银行拥有的房产叫REOs (银行拥有的房地产)。 银行做银行业务而不是房地产的业务。同样地,银行需要使REOs减到最小量。如果REOs很多,就说明银行做出了许多坏的房地产抵押决定。

要摆脱REOs,银行或直接销售房地产,或聘用一名不动产经纪人列在MLS上出售。

陈伟明经营的投资公司购买REO房产。他认为好处是这些房产有折扣,且银行经常愿意讲价。坏处是折扣是因房产需要修复。例如, $500,000的房产作为REO只卖$300,000,因为银行估计需要修理费$125,000,实际折扣是$75,000 ($500-$300-$125)。因此找一个能估计修理费用并按预计时间完成的可信任的承包商是非常重要的。如果您能只花$80,000完成估计要 $125,000的维修任务,那就增加了您的折扣优惠。更可能的是,修理费用将比买家最初估计的加倍。最初的估计经常只根据大的修理项目。费用增加是因为 买家发现还有一百个较小的需要被修理的项目。

陈表示,买REO得到的“折扣”多少主要看您怎样高效率地修复房产。买家能安排时间观看REO房产,还能花时间适当地估计翻修费用。如果买家想要出价,他可以如此做,而不用像在拍卖情况下,有其他二十人为同一房产竞价而情志过激。



在此提供一个心得:在REO和拍卖阶段的房产通常需要大修。原因包括不快的前所有者故意地毁坏房产以及维修不足。因此,如果买家买REO或拍卖阶段的房产,有一个可信任的承包商是非常重要的。忠告是不要在拍卖时买。

如果您决定冒险买取消回赎权的房产,先做研究,组成一个强的团队,特别是您的经纪人和承包商,并且非常小心地估计修理成本。修理费用经常比 计划的数额加倍。因此,您需要一个好经纪人辨认取消回赎权的房产,分析房产并且为交易去谈判。因为翻修将是主要费用。您必须依靠您的承包商在买之前估计修 理费用,按照估计费用在预定的期限之内完成翻修工作。
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