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[资本主义] 习近平政策变 楼市当中的投机资本的撤出

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发表于 2/27/2014 18:59:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
       
来源:搜狐财经




  我个人的判断是随着大众对楼市价格变动的预期发生变化,不再认为涨价是房子的唯一方向。原有楼市当中的投机资本的撤出,将会加速楼市的下跌。

  上周,本专栏提及地产开年后的新动向,在随后的几天内,由于数地连续有楼盘大幅打折,迅速发酵成为国内经济领域对楼市是否会崩盘的讨论。一时间,“崩不崩盘”已经成为人们关于楼市讨论的唯一话题。

  虽然本专栏对楼市在最近一段时间的走向并不看好。但要给楼市下一个“崩盘”的定义,却远不是那么简单的。就当下而言,虽然整个走势并不有利,但仍然存在至少三个变量因素。

  说楼市要崩盘,关键在于供需关系。而对楼市最为不利的,也就是供需关系。

  以国内目前的楼价,不要说工薪阶段,就算是先富阶层,买房也相当不易。买房人大致有两类,一类是吸干全家血本买房并透支未来一生的进城年轻人,他们的动力来自于对未来房价要涨的恐惧——现在不买,未来更难买;另外一类是之前我们提到过的囤房人,他们的动力大致有两种,一种是炒房博取价差,一种是有闲钱投房子出租牟利。

  由此可见,当下房价上涨的核心动力,来自于“它要涨”的预期判断,所谓的需求市场已经泡沫化。

  而在供给这一边,也有一些例子。

  因为职业的关系,我一直在走访国内大型厂商,这两年的一个变化是,地方政府吸引厂商对本地的投资,居然很多都是“给土地”!

  这个招商引资的条件,其实已经很清楚地说明住房在供给方面的畸形化。由于房价高企,土地成为地方政府手里的重要资源,已经可以拿来与大型企业做交换了。由此可见,只要有机会,其实什么样的企业都会涉足到房地产。从理论上说,只要有地,现在城市房产的供给也在无限扩大。

  这就是为什么今年一开年,楼市如同预期的一样开始下跌的根本原因。以杭州为例,供应增长,而需求因为价格高企而萎缩,所以现在各方面对库存的住房纷纷做出统计。有人根据杭州对现有各开发商手里没卖出去的库存房做了统计,说有12万套;可有人把各大中介挂牌的二手房也算进去,说还得再加10万套,有22万套。经济学认为,某一物品只要供大于求,价格就得下跌。更不用说存在这样大的库存了。

  但传统经济学在2009年国内楼市的变局当中输过一回,这是因为经济学的根据来源于平稳的均衡市场。

  2009年,楼市的供求关系与现在差不多。不过正当房产的价格要下跌的时候,政府出台了四万亿的政策。

  这改变了人们对普遍通货膨胀的预期,因为担心货币贬值,被认为可以保值的楼市又得到了追捧。正如我们前面看到的那样,消费者对“房价未来要涨”的心理预期又得到了一次加强,市场的泡沫可以继续吹大一点。

  这是当下楼市价格变动的最重要因素。在之前的专栏里,我们讨论过楼市对于地方政府的重要性。所以在当下的市场变动中,政府的角色,尤其是中央政府的角色至关重要。当下,如果中央政府再次大手笔剌激经济,房价下降就很难进一步展开。

  中央政府是否能关注公众利益,与地方政府保房价的冲动斗争,是房价能否进一步下降的重要因素。

  影响楼市下跌的另一短期因素,是当下低迷的经济。经济低迷的初期往往伴随着投机的盛行,而相当的可能我们正在经历着投机热潮的起伏。在房地产领域里,投机资本一直充当着重要的角色。

  但这一因素的未来变动并不有利于房价上涨。我个人的判断是随着大众对楼市价格变动的预期发生变化,不再认为涨价是房子的唯一方向。原有楼市当中的投机资本的撤出,将会加速楼市的下跌。

  然而真正影响楼市的长期因素,也是使得本次地产价格变动当中有例外区域的因素,是国内的人口流向。

  实际上,影响国内地产市场上升期的一个重要因素,就是人口的流动。在某种意义上说,正是因为农村人口不断向城市流动,才使得国内城市房价在不断上升时总是得到追捧。

  这一因素的变动,将使得大部分城市的房价上涨失去基础。经过近三十年的改革,现在的农村已经不再是城市人口“取之不尽、用之不竭”的来源。相反,我们很可能将看到的是未来城市人口将农村迁移的动向。这是因为未来十年内,国内城市由于人口密集而使生活的基本要素变差。

  但这并不包括像北京、上海、广州这样的大城市。我经常跟一些朋友开玩笑,如果你的子女毕业之后,得到了一家中央政府机构或者是一家世界五百强公司的工作,你会怎么办?

  结论很可能如同我见过的一个年轻人的例子一样:他得到一份工作之后,他的全家,甚至包括亲戚,都来给他凑钱,在公司所在地(集中在北京、上海、广州)买了房。

  这可能是未来楼市价格变动当中的一个例外。
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